Kinh doanh homestay đóng thuế bao nhiêu: ví dụ theo từng mức doanh thu

HostBooking · Cập nhật 06/11/2026 · 7 phút đọc

Từ 2026, homestay có doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải đóng thuế GTGT và TNCN. Vượt 1 tỷ, dịch vụ lưu trú chịu GTGT 5% và TNCN 2% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ: doanh thu 2 tỷ thì TNCN là 20 triệu đồng, còn GTGT là 50 hoặc 100 triệu tuỳ cách tính. Bài này có ví dụ ở bốn mức doanh thu và cách phân biệt với cho thuê nhà.

Có phải đóng thuế không?

Có nghĩa vụ, nhưng chưa chắc phải nộp tiền. Từ 01/01/2026 hộ kinh doanh không còn thuế khoán và lệ phí môn bài. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đã sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, doanh thu cả năm (năm dương lịch) từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. Vượt mức đó thì tự tính, tự khai, tự nộp theo quý. Dù dưới ngưỡng, vẫn nên ghi sổ doanh thu để chứng minh khi cơ quan thuế hỏi.

Tỉ lệ thuế cho homestay

• Thuế GTGT 5% trên doanh thu (dịch vụ lưu trú thuộc nhóm dịch vụ). Các hướng dẫn hiện chưa thống nhất là tính trên toàn bộ doanh thu hay chỉ phần vượt 1 tỷ, nên bảng dưới tính cả hai cách.
• Thuế TNCN 2% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ, nếu nộp theo tỉ lệ trên doanh thu.
• Doanh thu trên 1 tỷ đến 3 tỷ: được chọn nộp TNCN theo thu nhập (doanh thu trừ chi phí) với thuế suất 15%. Trên 3 tỷ: bắt buộc theo thu nhập, thuế suất 17% (đến 50 tỷ) theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15.

Các mức này khớp với bài thuế hộ kinh doanh homestay 2026, nơi giải thích chi tiết văn bản, hạn khai và sổ sách cần giữ.

Ví dụ ở bốn mức doanh thu

600 triệu đồng: dưới ngưỡng, không nộp GTGT và TNCN. Chỉ cần ghi sổ doanh thu và theo dõi để biết khi nào sắp vượt 1 tỷ.

1,2 tỷ đồng: TNCN = (1.200 − 1.000) triệu × 2% = 4 triệu. GTGT = 60 triệu nếu tính trên toàn bộ doanh thu, hoặc 10 triệu nếu chỉ trên phần vượt. Bắt đầu khai thuế từ quý mà doanh thu cộng dồn vượt 1 tỷ.

2 tỷ đồng: TNCN = 1.000 triệu × 2% = 20 triệu. GTGT = 100 triệu hoặc 50 triệu. Nếu chọn nộp TNCN theo thu nhập với chi phí có chứng từ là 1,4 tỷ, thu nhập là 600 triệu × 15% = 90 triệu, cao hơn nhiều so với 20 triệu. Ở mức 2 tỷ, cách theo thu nhập chỉ có lợi khi lợi nhuận dưới khoảng 133 triệu đồng (vì 133 triệu × 15% ≈ 20 triệu).

4 tỷ đồng: bắt buộc nộp TNCN theo thu nhập, thuế suất 17%. Ví dụ chi phí có chứng từ 2,8 tỷ: thu nhập 1,2 tỷ × 17% = 204 triệu. GTGT là 200 triệu (trên toàn bộ) hoặc 150 triệu (trên phần vượt). Ở mức này nên có kế toán và hoá đơn điện tử cho mọi khoản thu.

Các ví dụ là phép tính minh hoạ theo quy định đã kiểm tra đến 11/2026, không phải tư vấn thuế. Cách tính GTGT (toàn bộ hay phần vượt) và chi phí được trừ, hãy hỏi chi cục thuế hoặc kế toán nơi bạn nộp trước khi khai.

Muốn thử với số của chính mình, dùng công cụ tính thuế homestay miễn phí: nhập doanh thu dự kiến, công cụ tính TNCN và GTGT theo cả hai cách. Chưa biết doanh thu cả năm là bao nhiêu, ước trước bằng công cụ tính doanh thu homestay.

Homestay khác cho thuê nhà thế nào?

Thuế phân biệt dịch vụ lưu trú với cho thuê tài sản. Homestay đón khách theo đêm, có dọn phòng, thay đồ vải, lễ tân, là dịch vụ lưu trú: GTGT 5%, TNCN 2%. Cho thuê nguyên căn nhà, căn hộ theo tháng hoặc năm, không kèm dịch vụ, là cho thuê tài sản: theo các hướng dẫn hiện hành, tỉ lệ thường là GTGT 5% và TNCN 5%, với cùng ngưỡng 1 tỷ đồng/năm.

Căn hộ cho khách thuê theo đêm qua Airbnb, Booking thường được xem là dịch vụ lưu trú, nhưng cách xếp loại có thể khác tuỳ cơ quan thuế. Nếu bạn vừa cho thuê dài hạn vừa đón khách theo đêm, hãy tách doanh thu hai loại trong sổ.

Đặt qua OTA thì sao?

Doanh thu tính thuế là tiền phòng khách trả, kể cả đơn qua Booking.com, Agoda, Airbnb. Nghị định 68/2026 cho phép sàn thương mại điện tử khấu trừ, khai và nộp thuế thay hộ kinh doanh trong một số trường hợp; hãy giữ chứng từ khấu trừ của sàn để không nộp trùng.

Giữ sổ trên HostBooking

Mỗi đơn đặt phòng, khoản thu tại quầy và khoản chi bạn ghi tự vào sổ sách và thuế: sổ S1a/S2a xuất Excel với ngưỡng 1 tỷ, GTGT 5%, TNCN 2% điền sẵn, sửa được theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Ghi chi phí hằng tháng để biết cách nộp theo thu nhập có lợi hơn không, và nối hoá đơn điện tử khi doanh thu vượt 1 tỷ.