Kinh doanh homestay có lãi không: tính thử cho 3, 6 và 10 phòng
HostBooking · · 9 phút đọc
Kinh doanh homestay có lãi khi số đêm bán được đủ bù chi phí cố định hằng tháng, sau khi trừ giặt là, đồ dùng và hoa hồng OTA của từng đêm. Trong ví dụ của bài, cả ba quy mô 3, 6 và 10 phòng đều cần công suất khoảng 47–49% để hoà vốn, và mất gần ba năm để thu hồi vốn ở công suất 60%.
Câu trả lời ngắn
Có thể lãi, nhưng không tự nhiên mà lãi. Một homestay thuê nhà có hai loại chi phí: chi phí cố định phải trả dù phòng trống (tiền thuê, lương, điện nước) và chi phí theo đêm chỉ phát sinh khi có khách (giặt là, đồ dùng một lần, hoa hồng OTA). Lãi hay lỗ phụ thuộc vào việc bạn bán đủ số đêm để bù phần cố định hay không, và mỗi đêm còn lại bao nhiêu sau chi phí theo đêm.
Giả định của ví dụ
Mọi con số dưới đây là giả định để minh hoạ cách tính, không phải số liệu thị trường đã khảo sát. Giá thuê, giá thi công, lương và giá phòng khác nhau rất nhiều giữa các thành phố và từng con phố. Hãy thay bằng báo giá thật của bạn.
- Cả ba homestay đều thuê nguyên căn, không mua đất.
- Giá phòng trung bình (ADR) 700.000đ/đêm, như nhau ở cả ba quy mô.
- Chi phí theo đêm (giặt là, đồ dùng một lần): 60.000đ mỗi đêm có khách.
- Một nửa số đêm đến từ OTA với hoa hồng 18% (giữa khoảng 15–20% thường gặp), nửa còn lại khách đặt trực tiếp. Hoa hồng bình quân mỗi đêm: 50% × 18% × 700.000 = 63.000đ.
- Một tháng tính 30 đêm. Công suất trung bình cả năm 60%.
Vậy mỗi đêm bán được còn lại 700.000 − 60.000 − 63.000 = 577.000đ để bù chi phí cố định. Con số này dùng cho cả ba quy mô bên dưới.
Vốn ban đầu cho 3, 6 và 10 phòng
| Khoản mục (triệu đồng) | 3 phòng | 6 phòng | 10 phòng |
|---|---|---|---|
| Cọc thuê nhà (3 tháng tiền thuê) | 36 | 66 | 105 |
| Sửa sang: sơn, điện nước, phòng tắm | 55 | 120 | 200 |
| Nội thất (35 triệu/phòng) | 105 | 210 | 350 |
| Đồ vải và đồ dùng (6 triệu/phòng) | 18 | 36 | 60 |
| PCCC, ảnh, biển hiệu, thủ tục | 11 | 20 | 40 |
| Tổng vốn chi ra | 225 | 452 | 755 |
Bảng chưa tính quỹ dự phòng. Nên để riêng thêm khoảng ba tháng chi phí cố định cho những tháng đầu chưa có đánh giá và mùa thấp điểm. Bảng khoản mục chi tiết hơn cho một homestay 5 phòng có trong bài chi phí mở homestay.
Chi phí cố định hằng tháng
| Khoản mục (triệu đồng/tháng) | 3 phòng | 6 phòng | 10 phòng |
|---|---|---|---|
| Tiền thuê nhà | 12 | 22 | 35 |
| Điện, nước, internet | 5 | 9 | 15 |
| Lương | 6 (1 người dọn bán thời gian) | 15 (1 quản lý, 1 người dọn) | 27 (1 quản lý, 2 người dọn) |
| Bảo trì, phần mềm, chi khác | 2 | 3 | 5 |
| Tổng chi phí cố định | 25 | 49 | 82 |
Ở quy mô 3 phòng, ví dụ giả định chủ nhà tự làm quản lý và không tính lương cho chính mình. Nếu tính, lãi bên dưới sẽ giảm đúng bằng mức lương đó.
Lãi mỗi tháng ở công suất 60%
| Triệu đồng/tháng | 3 phòng | 6 phòng | 10 phòng |
|---|---|---|---|
| Đêm phòng có thể bán | 90 | 180 | 300 |
| Đêm bán được (60%) | 54 | 108 | 180 |
| Doanh thu (× 700.000đ) | 37,8 | 75,6 | 126,0 |
| Giặt là, đồ dùng (× 60.000đ) | 3,24 | 6,48 | 10,8 |
| Hoa hồng OTA (× 63.000đ) | 3,40 | 6,80 | 11,34 |
| Còn lại sau chi phí theo đêm | 31,16 | 62,32 | 103,86 |
| Chi phí cố định | 25 | 49 | 82 |
| Lãi trước thuế | 6,16 | 13,32 | 21,86 |
Công suất hoà vốn và thời gian thu hồi vốn
- Số đêm hoà vốn = chi phí cố định ÷ 577.000đ, làm tròn lên: 3 phòng 44 đêm, 6 phòng 85 đêm, 10 phòng 143 đêm mỗi tháng.
- Công suất hoà vốn = số đêm hoà vốn ÷ số đêm có thể bán: 44 ÷ 90 ≈ 49%, 85 ÷ 180 ≈ 47%, 143 ÷ 300 ≈ 48%.
- Thời gian thu hồi vốn = tổng vốn ÷ lãi mỗi tháng: 225 ÷ 6,16 ≈ 37 tháng, 452 ÷ 13,32 ≈ 34 tháng, 755 ÷ 21,86 ≈ 35 tháng.
Kết luận của ví dụ: quy mô lớn hơn cho lãi tuyệt đối lớn hơn, nhưng công suất hoà vốn gần như không đổi, vì chi phí cố định tăng gần theo số phòng. Phòng nhiều hơn không tự làm homestay an toàn hơn; giá phòng và công suất mới là thứ quyết định.
Điều gì thay đổi kết quả nhiều nhất?
Lấy homestay 6 phòng làm gốc (vốn 452 triệu, cố định 49 triệu/tháng) và đổi từng giả định một:
| Kịch bản | Còn lại mỗi đêm | Lãi/tháng | Công suất hoà vốn | Thu hồi vốn |
|---|---|---|---|---|
| Như ví dụ | 577.000đ | 13,3 triệu | 47% | ~34 tháng |
| Công suất 45% | 577.000đ | −2,3 triệu | 47% | Lỗ |
| Công suất 75% | 577.000đ | 28,9 triệu | 47% | ~16 tháng |
| ADR 800.000đ | 668.000đ | 23,1 triệu | 41% | ~20 tháng |
| Hoa hồng OTA 15% | 587.500đ | 14,5 triệu | 47% | ~31 tháng |
| Hoa hồng OTA 20% | 570.000đ | 12,6 triệu | 48% | ~36 tháng |
| 80% đêm qua OTA (18%) | 539.200đ | 9,2 triệu | 51% | ~49 tháng |
| Toàn bộ khách trực tiếp | 640.000đ | 20,1 triệu | 43% | ~22 tháng |
Công suất là yếu tố mạnh nhất: chênh 15 điểm phần trăm biến lãi 13 triệu thành lỗ 2 triệu. Kế đến là giá phòng: 100.000đ mỗi đêm gần như đi thẳng vào lãi. Mức hoa hồng 15% hay 20% ảnh hưởng ít hơn tỉ lệ đêm phải bán qua OTA. Cách đặt giá theo mùa và theo kênh có trong bài định giá phòng homestay; cách đo công suất, ADR, RevPAR có trong ADR, RevPAR và công suất phòng.
Những yếu tố làm homestay lãi hay lỗ
- Vị trí: quyết định cả giá phòng lẫn công suất. Nơi có khách quanh năm (gần trung tâm, gần điểm du lịch, gần khu công sở cho khách công tác) chịu được tiền thuê cao hơn nơi chỉ đông cuối tuần.
- Mùa vụ: nhiều điểm du lịch có vài tháng cao điểm và vài tháng rất vắng. Hãy tính lãi theo công suất trung bình cả năm, không theo tháng đông nhất, và để quỹ dự phòng cho mùa thấp.
- Phụ thuộc OTA: OTA mang khách đến nhanh, nhưng mỗi đêm qua OTA mất một phần doanh thu. Trong ví dụ, chuyển từ 80% đêm OTA về 0% làm lãi tháng tăng từ 9,2 lên 20,1 triệu.
- Khách đặt trực tiếp: website đặt phòng riêng, trang Google Maps, khách quen quay lại. Xem giảm phụ thuộc Booking, Agoda.
- Hợp đồng thuê: thời gian thu hồi vốn gần ba năm, nên hợp đồng thuê cần dài hơn thế và ghi rõ mức tăng giá thuê.
- Thuế: homestay 10 phòng trong ví dụ có doanh thu khoảng 1,51 tỷ đồng/năm, vượt ngưỡng 1 tỷ, nên phải nộp thuế; lãi trong bảng là trước thuế. Xem thuế hộ kinh doanh homestay 2026.
Tính với số của chính bạn
Nhập tiền thuê, số phòng, giá phòng, công suất và hoa hồng OTA của bạn vào công cụ tính lãi homestay để ra lãi tháng, công suất hoà vốn và số tháng thu hồi vốn cho kịch bản của riêng bạn. Sau khi mở cửa, hãy ghi chi phí thật và so với kế hoạch mỗi tháng: trên HostBooking, đơn đặt phòng tự vào doanh thu, bạn ghi chi phí theo nhóm và xem lãi lỗ từng tháng. HostBooking không thu phần trăm trên đơn, xem bảng giá.
Câu hỏi thường gặp
Kinh doanh homestay có lãi không?
Có thể lãi nếu công suất trung bình cả năm vượt công suất hoà vốn. Trong ví dụ của bài (giả định, không phải số liệu thị trường), homestay 3, 6 và 10 phòng thuê nhà cần khoảng 47–49% công suất để hoà vốn, và lãi trước thuế khoảng 6, 13 và 22 triệu đồng/tháng ở công suất 60%.
Bao lâu thì homestay thu hồi vốn?
Lấy tổng vốn chi ra chia cho lãi mỗi tháng. Trong ví dụ, ở công suất 60% cả ba quy mô mất khoảng 34–37 tháng. Ở công suất 75%, homestay 6 phòng chỉ cần khoảng 16 tháng.
Công suất phòng bao nhiêu thì homestay hoà vốn?
Công suất hoà vốn = chi phí cố định tháng ÷ (giá phòng − chi phí theo đêm − hoa hồng bình quân mỗi đêm) ÷ số đêm phòng có thể bán. Với giả định của bài, khoảng 47–49%.
Homestay nhiều phòng có lãi hơn homestay ít phòng không?
Lãi tuyệt đối lớn hơn, nhưng công suất hoà vốn không nhất thiết thấp hơn, vì tiền thuê và lương cũng tăng theo số phòng. Trong ví dụ, 3, 6 và 10 phòng đều hoà vốn quanh 47–49%.
Hoa hồng OTA 15% hay 20% ảnh hưởng thế nào?
Với homestay 6 phòng trong ví dụ, lãi tháng là 14,5 triệu ở mức 15% và 12,6 triệu ở mức 20%. Tỉ lệ đêm phải bán qua OTA ảnh hưởng mạnh hơn: 80% đêm qua OTA chỉ còn lãi 9,2 triệu, toàn bộ khách trực tiếp lãi 20,1 triệu.