ADR, RevPAR và công suất phòng: cách tính và cách dùng

HostBooking · Cập nhật 28/10/2026 · 8 phút đọc

Công suất phòng là số đêm đã bán chia số đêm có thể bán. ADR là doanh thu tiền phòng chia số đêm đã bán. RevPAR là doanh thu tiền phòng chia số đêm có thể bán, tức ADR nhân công suất. Ba con số này cho biết bạn đang lấp phòng tốt không, bán giá bao nhiêu, và mỗi phòng thực sự mang về bao nhiêu.

Ba con số và công thức

• Công suất phòng = số đêm phòng đã bán ÷ số đêm phòng có thể bán × 100%.
• ADR (giá bán bình quân) = doanh thu tiền phòng ÷ số đêm phòng đã bán.
• RevPAR (doanh thu trên mỗi phòng khả dụng) = doanh thu tiền phòng ÷ số đêm phòng có thể bán = ADR × công suất.

"Đêm phòng" là một phòng trong một đêm. Homestay 6 phòng mở cả tháng 30 ngày có 6 × 30 = 180 đêm phòng có thể bán. Phòng bạn khoá lại để sửa hay để người nhà ở thì không nên tính là có thể bán, nếu không công suất sẽ thấp hơn thực tế.

Ví dụ: homestay 6 phòng, tháng 30 ngày

Tháng này bạn bán 117 đêm phòng, doanh thu tiền phòng sau giảm giá là 76.050.000đ.

• Công suất = 117 ÷ 180 = 65%.
• ADR = 76.050.000 ÷ 117 = 650.000đ.
• RevPAR = 76.050.000 ÷ 180 = 422.500đ (cũng bằng 650.000 × 65%).

Vì sao RevPAR quan trọng hơn từng con số riêng

ADR cao chưa chắc là tốt: bán ít phòng với giá cao vẫn cho ADR đẹp trong khi nhiều phòng bỏ trống. Công suất cao cũng chưa chắc là tốt: hạ giá thật sâu thì phòng nào cũng kín nhưng tiền không nhiều hơn. RevPAR gộp cả hai. Cùng homestay 6 phòng ở trên, so ba cách đặt giá trong một tháng:

Ở ví dụ này giá thấp cho RevPAR cao nhất, nhưng đó chưa phải lời giải: 27 đêm bán thêm là 27 lần dọn phòng, giặt ga, điện nước và đồ dùng. Hãy trừ chi phí cho mỗi đêm bán thêm trước khi kết luận. Các số trong bảng là ví dụ để minh hoạ cách tính, không phải dự đoán khách sẽ phản ứng với giá của bạn thế nào.

Bao nhiêu là tốt?

Không có một con số chung. Công suất và giá thay đổi rất nhiều theo nơi (trung tâm thành phố, biển, núi), theo mùa, theo ngày trong tuần và theo loại khách bạn hướng tới. Một homestay ở vùng du lịch theo mùa có thể kín phòng mùa cao điểm và vắng hẳn mùa thấp điểm mà vẫn có một năm tốt. So sánh có ích nhất là với chính mình:

• Tháng này so với cùng tháng năm trước.
• Ngày thường so với cuối tuần.
• Hạng phòng này so với hạng phòng kia.

Phòng cho thuê theo giờ

Với phòng theo giờ, một phòng có thể đón nhiều lượt khách trong một ngày, nên tỉ lệ tính theo đêm không còn nói đúng tình hình. Dùng công suất theo giờ = số giờ đã bán ÷ số giờ có thể bán. Ví dụ 2 phòng mở cửa 16 tiếng mỗi ngày trong 30 ngày có 2 × 16 × 30 = 960 giờ có thể bán; bán được 384 giờ thì công suất theo giờ là 40%. Xem công suất theo từng khung giờ để biết khung nào luôn trống, như trong vận hành homestay theo giờ.

Hoa hồng OTA và doanh thu thực nhận

ADR và RevPAR thường tính trên giá khách trả, trước khi trừ hoa hồng của sàn. Nếu một phần lớn đơn đến từ Booking, Agoda, hãy xem thêm doanh thu còn lại sau hoa hồng. Tiếp ví dụ trên: giả sử 60 trong 117 đêm đến từ sàn với mức hoa hồng 15% (mức thực tế tuỳ hợp đồng của bạn).

• Doanh thu từ sàn: 60 × 650.000 = 39.000.000đ; hoa hồng 15% = 5.850.000đ.
• Còn lại sau hoa hồng: 76.050.000 − 5.850.000 = 70.200.000đ.
• Tính trên 180 đêm phòng có thể bán, mỗi đêm phòng còn mang về 390.000đ thay vì 422.500đ.

Khoảng chênh đó là lý do nên kéo khách quen về đặt thẳng: xem giảm phụ thuộc Booking, Agoda. Muốn biết cần niêm yết bao nhiêu trên sàn để còn đúng số tiền bạn muốn nhận, dùng công cụ tính giá OTA.

Dùng các con số để đặt giá

1. Xem công suất theo ngày trong tuần. Ngày nào gần như luôn kín, thử tăng giá ngày đó một chút và theo dõi RevPAR vài tuần.
2. Ngày nào thường trống, thử giá mềm hơn, ưu đãi ở dài ngày hoặc gói kèm dịch vụ, rồi xem RevPAR có tăng không.
3. So từng hạng phòng: hạng nào ADR cao nhưng công suất thấp có thể đang đặt giá quá tay.
4. Mỗi lần chỉ đổi một thứ, và so với cùng kỳ năm trước để không nhầm thay đổi do mùa với thay đổi do giá.

Báo cáo của HostBooking tính thế nào

Trang Báo cáo tính sẵn các con số trên từ chính các đơn trong hệ thống:

• Thực thu là tiền phòng sau giảm giá. Dịch vụ thêm và bán tại quầy hiện riêng là doanh thu dịch vụ; tiền đã hoàn hiện riêng, không trừ vào thực thu.
• Chỉ đơn đã bán (đã xác nhận, đang ở, đã trả phòng) được tính. Đơn chờ cọc hay đã huỷ không vào doanh thu.
• Một đơn kéo dài qua hai tháng được chia theo từng đêm vào đúng tháng.
• Có thể bán là số phòng của các hạng phòng đang mở bán, trừ phòng bị chặn hoặc bảo trì trong ngày đó.
• Công suất = đêm đã bán ÷ đêm có thể bán; giá bán bình quân = thực thu ÷ đêm đã bán; doanh thu trên mỗi phòng khả dụng = thực thu ÷ đêm có thể bán.
• Cơ sở bán theo giờ có thêm Công suất theo giờ: giờ đã bán trên giờ bán được, theo giờ mở cửa bạn đặt cho từng ngày.
• Bảng theo kênh và theo nhóm khách có tiền hoa hồng OTA và phần còn lại sau hoa hồng.
• So sánh được với kỳ liền trước hoặc cùng kỳ năm trước, lọc theo cơ sở, hạng phòng, phòng, nguồn và kênh, và xuất CSV.

Báo cáo có trên mọi gói, kể cả gói Free.