Cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày năm 2026: luật nói gì, làm sao cho đúng
HostBooking · · 8 phút đọc
Năm 2026, không điều luật nào cấm đích danh cho thuê căn hộ ngắn ngày, nhưng cũng không tự do. Luật Nhà ở 2023 cấm dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở; tỉnh và tòa nhà có thể có quy định riêng. Cần hợp đồng, thông báo lưu trú cho mọi khách và thống nhất với ban quản lý.
Luật Nhà ở 2023 nói gì?
Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) đưa việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Luật không nhắc tới Airbnb, và cũng không định nghĩa “cho thuê ngắn ngày” là bao nhiêu ngày. Vì vậy có hai cách hiểu: cho khách thuê ở vài đêm vẫn là “để ở”, hoặc đó là kinh doanh lưu trú, tức mục đích khác.
Tháng 5/2025, trả lời kiến nghị về việc này, Bộ Xây dựng cho biết chủ căn hộ được cho thuê nhà, kể cả qua Airbnb, khi đáp ứng điều kiện của Luật Nhà ở và có hợp đồng thuê; nếu kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì phải tuân theo pháp luật về du lịch. Bộ cũng nói sẽ rà soát để đề xuất sửa quy định về lưu trú ngắn hạn trong chung cư. Tới ngày viết bài, chưa có khung quản lý riêng ở cấp trung ương.
Quy định của tỉnh và của tòa nhà
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cấp quốc gia nằm trong Thông tư 05/2024/TT-BXD. Mỗi tỉnh có thể ban hành quy định riêng, và mỗi tòa nhà có nội quy do hội nghị nhà chung cư thông qua. Ví dụ ở TP.HCM:
- Năm 2025, Quyết định 26/2025 của UBND TP.HCM cấm cho thuê căn hộ theo giờ, theo ngày.
- Quyết định 19/2026/QĐ-UBND (hiệu lực từ 25/4/2026) thay thế quyết định trên. Điều 12 cho khai thác căn hộ đúng loại hình, công năng trong hồ sơ thiết kế đã duyệt; cho thuê phải có hợp đồng (giấy hoặc điện tử, không cần công chứng).
- Cho thuê theo tuần, theo ngày thì phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và tuân theo pháp luật du lịch.
- Người khai thác phải đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách, và yêu cầu khách chấp hành nội quy tòa nhà.
Nếu căn hộ của bạn ở tỉnh khác, tìm quyết định về quản lý nhà chung cư của UBND tỉnh đó, rồi đọc nội quy tòa nhà. Nhiều tòa nhà vẫn cấm cho thuê ngắn ngày trong nội quy; vi phạm nội quy thì ban quản trị xử lý theo nội quy đó.
Quy định về căn hộ cho thuê ngắn hạn đang thay đổi và khác nhau giữa các địa phương. Bài này dựa trên các văn bản và thông tin đã kiểm tra tới 02/11/2026, chỉ để tham khảo. Hãy hỏi UBND phường, công an phường và ban quản trị tòa nhà trước khi bắt đầu, và hỏi luật sư nếu bạn đầu tư nhiều căn.
Căn hộ chung cư khác căn hộ du lịch
| Căn hộ chung cư để ở | Căn hộ du lịch (condotel) / tòa hỗn hợp có chức năng lưu trú | |
|---|---|---|
| Mục đích ghi trong hồ sơ | Để ở | Lưu trú du lịch hoặc hỗn hợp |
| Cho thuê dài hạn | Được, có hợp đồng | Tuỳ dự án |
| Cho thuê theo ngày | Tuỳ quy định tỉnh và nội quy tòa nhà | Là chức năng chính, theo pháp luật du lịch |
| Điều kiện kinh doanh lưu trú | Phải đáp ứng nếu bị coi là kinh doanh lưu trú | Phải đáp ứng |
Trước khi mua căn hộ để cho thuê ngắn ngày, hãy xem mục đích sử dụng trong giấy chứng nhận và hồ sơ dự án, không chỉ lời giới thiệu của người bán.
Những việc phải làm với mọi khách
- Hợp đồng hoặc xác nhận đặt phòng có điều khoản: thời gian ở, số người, nội quy, tiền cọc, bồi thường hư hỏng. Đơn qua Airbnb có điều khoản của Airbnb, nhưng nên gửi kèm nội quy riêng.
- Thông báo lưu trú với công an trước 23 giờ ngày khách đến; khách đến sau 23 giờ thì trước 8 giờ sáng hôm sau. Khách nước ngoài khai báo tạm trú qua trang của Bộ Công an. Chi tiết: khai báo lưu trú cho homestay.
- Đăng ký khách với ban quản lý theo cách tòa nhà yêu cầu: danh sách, thẻ cư dân tạm, gửi xe.
- Giữ thông tin khách đúng mục đích: chỉ lưu những gì cần cho thông báo lưu trú, không chụp CCCD vào nhóm chat.
- Thuế: tiền cho thuê là thu nhập phải khai. Cách tính khác nhau giữa cho thuê tài sản và hộ kinh doanh lưu trú; xem thuế hộ kinh doanh homestay 2026 và hỏi chi cục thuế.
Làm việc với ban quản lý
Quan hệ với ban quản lý quyết định bạn có làm lâu được hay không. Gặp trực tiếp trước khi đăng căn hộ, hỏi rõ nội quy cho thuê, phí, cách đăng ký khách, chỗ để xe. Để lại số điện thoại liên hệ 24 giờ. Khi có phàn nàn từ hàng xóm về tiếng ồn hay rác, xử lý trong ngày và báo lại. Ghi nội quy yên lặng, số người tối đa, không tiệc tùng vào mô tả và vào tin nhắn trước khi khách đến; dùng mẫu nội quy homestay làm điểm bắt đầu.
Rủi ro cần tính trước
| Rủi ro | Cách giảm |
|---|---|
| Tòa nhà cấm hoặc siết quy định | Đọc nội quy trước khi mua, thuê; không phụ thuộc vào một căn duy nhất |
| Hàng xóm phàn nàn, ban quản trị xử lý theo nội quy | Giới hạn số khách, giờ yên lặng, phản hồi nhanh |
| Bị phạt vì không thông báo lưu trú | Thông báo cho mọi khách, kể cả khách OTA ở một đêm |
| Hư hỏng, mất đồ | Cọc hư hỏng, kiểm tra phòng khi trả, chụp ảnh tình trạng |
| Chủ nhà không đồng ý (nếu bạn đi thuê lại) | Có văn bản đồng ý cho thuê lại trong hợp đồng thuê |
| Quy định thay đổi | Theo dõi văn bản của tỉnh; giữ phương án cho thuê dài hạn dự phòng |
Vận hành nhiều căn mà không rối
Khi có vài căn trên Airbnb và Booking.com, rủi ro lớn nhất là trùng lịch và quên thông báo lưu trú. HostBooking đồng bộ lịch iCal với các OTA, quét CCCD gắn chip để điền thông tin khách và xuất danh sách lưu trú, và hỗ trợ tự check-in với khoá cửa mã số. Có website đặt phòng riêng để khách quen đặt thẳng. Không thu phần trăm mỗi đơn. Xem tính năng.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê căn hộ chung cư qua Airbnb có hợp pháp không?
Không có điều luật cấm đích danh, nhưng Luật Nhà ở 2023 cấm dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở, và tỉnh, tòa nhà có thể có quy định riêng. Ví dụ TP.HCM từ 25/4/2026 cho phép với điều kiện có hợp đồng, đăng ký cơ sở lưu trú du lịch nếu cho thuê theo ngày, tuần, và thông báo lưu trú.
Cho thuê căn hộ theo ngày có phải khai báo lưu trú không?
Có. Mọi khách ở qua đêm đều phải được thông báo lưu trú với công an trước 23 giờ ngày khách đến, hoặc trước 8 giờ sáng hôm sau nếu khách đến sau 23 giờ.
Ban quản trị có quyền cấm cho thuê ngắn ngày không?
Nội quy tòa nhà do hội nghị nhà chung cư thông qua có thể đặt điều kiện hoặc hạn chế. Hãy đọc nội quy và hỏi ban quản trị trước khi đăng căn hộ.
Người nước ngoài sở hữu căn hộ có cho thuê được không?
Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng về quyền của người nước ngoài sở hữu nhà ở, kể cả việc cho thuê. Điều kiện chi tiết nên hỏi luật sư trước khi cho thuê.