Người nước ngoài có được mở homestay, nhà nghỉ ở Việt Nam không?

HostBooking · Cập nhật 02/11/2026 · 9 phút đọc

Người nước ngoài được kinh doanh homestay ở Việt Nam, nhưng thường không đứng tên cá nhân. Cách phổ biến là lập công ty vốn nước ngoài, thuê nhà và xin giấy phép lưu trú. Người nước ngoài không có quyền sử dụng đất, chỉ được sở hữu nhà trong giới hạn, và không được làm việc bằng thị thực du lịch.

Đây là thông tin chung tại thời điểm tháng 11/2026, không phải tư vấn pháp lý. Quy định thay đổi thường xuyên và cách áp dụng mỗi địa phương có thể khác. Hãy hỏi luật sư và cơ quan nhà nước nơi đặt cơ sở trước khi ký hợp đồng thuê hay chuyển tiền.

Người nước ngoài được sở hữu gì ở Việt Nam?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện; người dân có quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), cá nhân nước ngoài không phải người gốc Việt không được đứng tên quyền sử dụng đất. Vì vậy người nước ngoài không thể tự mua một mảnh đất hay một căn nhà trong làng để mở nhà nghỉ.

Nhà ở thì khác. Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15), có hiệu lực từ 01/8/2024, cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu nhà ở thương mại trong dự án, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh:

• Không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư.
• Không quá 250 căn biệt thự, nhà liền kề trên một khu vực có dân số tương đương một phường.
• Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm.
• Chủ sở hữu nước ngoài được cho thuê nhà vào mục đích pháp luật không cấm, sau khi thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở và nộp thuế tiền thuê.

Như vậy người nước ngoài có thể mua căn hộ để cho thuê dài hạn. Còn kinh doanh lưu trú ngắn ngày trong căn hộ đó là chuyện khác (xem phần rủi ro bên dưới).

Các cách thực tế để kinh doanh homestay

1. Công ty có vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

Đây là cách luật sư thường khuyên khi người nước ngoài muốn tự sở hữu và điều hành. Theo Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15), có hiệu lực từ 01/3/2026, dự án của nhà đầu tư nước ngoài thường cần Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, còn công ty cần Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Với dự án ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, Sở Tài chính cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Sau đó công ty thuê nhà, đăng ký ngành nghề lưu trú (thường là dịch vụ lưu trú ngắn ngày, mã 5510) và đứng tên xin các giấy phép hoạt động.

Lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, và nhà đầu tư nước ngoài có thể phải đáp ứng thêm điều kiện tiếp cận thị trường. Cần tính chi phí luật sư, trụ sở, kế toán và báo cáo hằng năm. Công ty cũng phải mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp để chuyển vốn từ nước ngoài vào.

2. Vợ, chồng hoặc người thân Việt Nam đứng tên hộ kinh doanh

Nhiều homestay nhỏ hoạt động dưới dạng hộ kinh doanh. Chỉ công dân Việt Nam mới được đăng ký hộ kinh doanh; người nước ngoài không thể làm chủ hộ. Thực tế nhiều cặp vợ chồng để người Việt đứng tên: nhanh, rẻ, sổ sách đơn giản và áp dụng cách tính thuế của hộ kinh doanh.

Rủi ro là có thật. Về pháp lý, hộ kinh doanh, giấy phép, hợp đồng thuê nhà và thường cả tài khoản ngân hàng đều thuộc về người Việt đứng tên. Người nước ngoài không có quyền sở hữu nào với cơ sở nếu hai người chia tay, có tranh chấp trong gia đình hoặc người đứng tên qua đời. Nếu người nước ngoài trực tiếp làm việc ở cơ sở, họ vẫn cần thị thực và giấy phép lao động phù hợp. Hãy ghi lại bằng văn bản phần tiền mỗi người góp, và hỏi luật sư về tài sản chung của vợ chồng trước khi bỏ vốn.

3. Thuê nhà để kinh doanh

Dù chọn hình thức nào, đi thuê thường thực tế hơn đi mua. Kiểm tra chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; hợp đồng cho phép dùng vào kinh doanh lưu trú; và tòa nhà có thể đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Một hợp đồng dài hạn, ghi rõ quyền cải tạo và cho khách thuê lại phòng, bảo vệ khoản đầu tư tốt hơn nhiều so với thỏa thuận miệng với người quen.

Giấy phép và điều kiện kinh doanh lưu trú

• Đăng ký kinh doanh: công ty hoặc hộ kinh doanh phải có ngành nghề lưu trú.
• Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự: lưu trú là ngành nghề có điều kiện về an ninh, trật tự, phải có giấy này do công an cấp trước khi hoạt động. Quy định đã được sửa đổi năm 2026; hãy hỏi công an phường, xã nơi có cơ sở về hồ sơ hiện tại.
• Phòng cháy chữa cháy: từ 01/7/2025 áp dụng Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (55/2024/QH15). Yêu cầu tùy quy mô và loại công trình: bình chữa cháy, báo cháy, đèn chiếu sáng sự cố, lối thoát nạn, và kiểm tra về phòng cháy với cơ sở lớn hơn.
• Lưu trú du lịch: theo Luật Du lịch 2017 (09/2017/QH14), homestay thuộc loại "nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê". Nghị định 168/2017/NĐ-CP yêu cầu gửi thông báo bằng văn bản tới cơ quan quản lý du lịch cấp tỉnh chậm nhất 15 ngày trước khi hoạt động. Xếp hạng sao là tự nguyện và chỉ dành cho khách sạn, biệt thự, căn hộ du lịch, tàu thủy lưu trú, không áp dụng cho homestay.

Khai báo khách với công an, kể cả khách nước ngoài

Mỗi khách lưu trú qua đêm đều phải được thông báo với công an. Với khách Việt Nam là thông báo lưu trú theo mẫu CT14; xem bài khai báo lưu trú cho homestay.

Với khách nước ngoài, Thông tư 87/2026/TT-BCA (hiệu lực từ 24/7/2026) quy định cách khai báo. Cơ sở được cấp tài khoản trên hệ thống khai báo tạm trú điện tử và khai từng khách ngay khi khách đến: họ tên, giới tính, ngày sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, giấy tờ cư trú và thời gian dự kiến ở. Cách dự phòng là phiếu khai báo tạm trú mẫu NA17, gửi công an cấp xã trong 12 giờ (24 giờ ở vùng sâu, vùng xa). Luôn kiểm tra hộ chiếu trước khi nhận khách nước ngoài.

Thuế, nói gọn

Hộ kinh doanh nộp thuế theo quy định cho hộ, đã thay đổi từ 2026: bỏ thuế khoán, doanh thu đến 500 triệu đồng/năm không chịu thuế GTGT và TNCN. Xem thuế hộ kinh doanh homestay 2026. Công ty nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và GTGT, khai thuế và giữ sổ sách đầy đủ, nên cần kế toán. Chủ sở hữu nước ngoài cho thuê nhà của mình cũng phải nộp thuế trên tiền thuê.

Tài khoản ngân hàng và nhận cọc

Mở tài khoản VND đứng tên công ty hoặc hộ kinh doanh, không dùng tài khoản cá nhân của người khác. Khách Việt thường chuyển khoản bằng cách quét mã VietQR. Tạo mã QR nhận cọc có sẵn số tiền và mã đơn bằng công cụ tạo mã QR nhận cọc miễn phí, hoặc đọc cách nhận cọc bằng QR.

Bán qua OTA hay bán trực tiếp

Airbnb, Booking.com và Agoda mang khách nước ngoài tới nhanh nhưng thu hoa hồng trên mỗi đơn. Khách Việt hay đặt trực tiếp qua Facebook, Zalo hoặc website riêng. Phần lớn cơ sở làm cả hai: OTA để có khách, đơn trực tiếp để giữ lợi nhuận. Nhớ đồng bộ lịch để không trùng phòng. Xem cách giảm phụ thuộc Booking, Agoda.

HostBooking dùng được bằng tiếng Việt và tiếng Anh, tiện khi hai vợ chồng cùng quản lý. Phần mềm có website đặt phòng song ngữ, nhận cọc VietQR vào thẳng tài khoản của bạn, đồng bộ lịch với OTA và xuất danh sách khách để khai báo lưu trú; trả phí gói theo tháng, không thu phần trăm trên đơn. HostBooking không làm thủ tục đăng ký kinh doanh và không gửi khai báo lên cổng của công an thay bạn.

Những sai lầm hay gặp

• Cho thuê ngắn ngày trong chung cư. Luật Nhà ở 2023 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, và nhiều chung cư ở TP.HCM, Hà Nội cấm cho thuê theo ngày, theo giờ. Đăng căn hộ lên Airbnb khi chưa có giấy phép dễ bị phạt và tranh chấp với ban quản lý.
• Làm việc bằng thị thực du lịch. Người nước ngoài phải hoạt động đúng mục đích nhập cảnh. Thị thực du lịch không cho phép điều hành hay làm việc tại cơ sở kinh doanh. Cần giấy phép lao động (hoặc xác nhận miễn) cùng thị thực, thẻ tạm trú phù hợp, hoặc thị thực đầu tư (ĐT1–ĐT4, theo số vốn) nếu là nhà đầu tư. Giấy phép lao động hiện theo Nghị định 219/2025/NĐ-CP.
• Nhờ người khác đứng tên đất. Để người quen đứng tên đất, nhà nhằm lách giới hạn sở hữu thì người nước ngoài gần như không có quyền gì để đòi lại.
• Bỏ qua khai báo khách. Mức phạt khi không thông báo lưu trú tăng theo số khách không được khai báo, và bản khai cũng là chứng cứ của bạn nếu khách gây chuyện.
• Nghĩ rằng có trang Facebook là đủ. Không đăng ký kinh doanh, không có giấy an ninh trật tự và không đáp ứng phòng cháy thì vẫn là kinh doanh không phép, dù đã hoạt động bao lâu.